Mieter zahlt nicht – Mietrückstand rechtlich durchsetzen
Beratung für Vermieter bei ausbleibender Miete
Zahlt ein Mieter seine Miete nicht oder nur teilweise, sollte der Vermieter frühzeitig reagieren. Denn mit jedem weiteren Monat kann nicht nur der wirtschaftliche Schaden wachsen. Ab einer bestimmten Höhe des Mietrückstands kommt auch eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht.
Wir beraten und vertreten Vermieter bei Mietrückständen – von der Prüfung des Mietkontos über Zahlungsaufforderung und Kündigung bis zur Zahlungs- und Räumungsklage.
Dabei betrachten wir Zahlungs- und Räumungsansprüche gemeinsam: Ziel ist nicht nur die Beitreibung offener Forderungen, sondern eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung des gesamten Mietverhältnisses.
Wann kann wegen Mietrückstands gekündigt werden?
Erhebliche Mietrückstände können eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen. Das Gesetz unterscheidet dabei verschiedene Konstellationen.
Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere in Betracht, wenn der Mieter
- für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Miete oder einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder
- über einen längeren Zeitraum einen Rückstand aufgebaut hat, der insgesamt die Miete für zwei Monate erreicht.
Bei Wohnraum gelten zusätzliche Voraussetzungen.
Ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind, sollte anhand des vollständigen Mietkontos geprüft werden. Zahlungen, Teilzahlungen, Betriebskostenvorauszahlungen, Minderungen, Aufrechnungen oder unterschiedliche Fälligkeiten können die Berechnung beeinflussen.
Fristlose und ordentliche Kündigung
Bei Mietrückständen kann neben einer fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung in Betracht kommen.
Beide Kündigungsarten haben unterschiedliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen. Deshalb kann es sinnvoll sein, bereits bei Gestaltung des Kündigungsschreibens zu prüfen, welche Kündigungen auf den konkreten Sachverhalt gestützt werden können.
Besondere Bedeutung hat dies bei einer späteren Zahlung des Mieters. Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs enthält das Wohnraummietrecht eine besondere Schonfristregelung: Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die Kündigung unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle die Befriedigung übernimmt.
Die Auswirkungen einer solchen Zahlung auf weitere Kündigungsgründe müssen gesondert geprüft werden.
Mietrückstand richtig berechnen
Vor einer Kündigung sollte feststehen, welcher Betrag tatsächlich offen ist.
Wir prüfen insbesondere:
- vertraglich geschuldete Miete
- Fälligkeit
- geleistete Zahlungen
- Teilzahlungen
- Betriebskostenvorauszahlungen
- vom Mieter erklärte Mietminderungen
- Aufrechnungen und Zurückbehaltungen
- frühere Zahlungsrückstände
- bereits erfolgte Mahnungen und Kündigungen
Gerade bei längeren Zahlungsproblemen ist eine nachvollziehbare Aufbereitung des Mietkontos für eine spätere gerichtliche Auseinandersetzung wichtig.
Muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen?
Bei einer fristlosen Kündigung wegen eines qualifizierten Zahlungsverzugs ist eine vorherige Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich. Bei anderen Pflichtverletzungen kann dies anders sein.
Eine Zahlungsaufforderung kann dennoch aus wirtschaftlichen oder taktischen Gründen sinnvoll sein. Ob zunächst gemahnt oder unmittelbar gekündigt werden sollte, hängt vom Einzelfall und vom Ziel des Vermieters ab.
Der Mieter zahlt nach der Kündigung
Eine Zahlung nach Ausspruch der Kündigung sollte rechtlich eingeordnet werden, bevor der Vermieter weitere Erklärungen abgibt.
Entscheidend sind insbesondere Zeitpunkt und Umfang der Zahlung sowie die Frage, auf welche Kündigung sie sich rechtlich auswirkt.
Gerade wenn neben einer fristlosen Kündigung weitere Kündigungsgründe bestehen, sollte nicht vorschnell davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis durch eine Nachzahlung in jedem Fall fortbesteht.
Zahlungsklage und Räumungsklage
Zahlt der Mieter weiterhin nicht und gibt er die Wohnung trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, können gerichtliche Schritte erforderlich werden.
Wir prüfen und verfolgen insbesondere:
Zahlungsansprüche wegen Mietrückständen sowie Räumungs- und Herausgabeansprüche.
Soweit sinnvoll, können Zahlungs- und Räumungsansprüche gemeinsam gerichtlich geltend gemacht werden.
Welche Unterlagen benötigen wir?
Für eine schnelle Prüfung sind insbesondere hilfreich:
- Mietvertrag und Nachträge
- vollständiges Mietkonto
- Übersicht der tatsächlich eingegangenen Zahlungen
- Schriftverkehr mit dem Mieter
- Mängelanzeigen oder Minderungsankündigungen
- Mahnungen und Abmahnungen
- bereits ausgesprochene Kündigungen
Je strukturierter die Zahlungsentwicklung dokumentiert ist, desto schneller lässt sich beurteilen, welche Ansprüche bestehen.
Weitere Themen
Mietrecht für Vermieter
Mieter zahlt nicht – frühzeitig handeln
Mietrückstände erledigen sich häufig nicht von selbst. Gleichzeitig sollte eine Kündigung nicht ausgesprochen werden, bevor Rückstand, Kündigungsgrund und mögliche Einwendungen geprüft wurden.
Wir übernehmen die Prüfung des Mietrückstands, die Vorbereitung der Kündigung und – soweit erforderlich – die anschließende gerichtliche Durchsetzung.
Ihre Ansprechpartnerin
Dr. Nathalie Mahmoudi
Rechtsanwältin
Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
- Telefon0221 – 272 505 10
- E-Mailinfo@mahmoudi-rechtsanwaelte.de