Mieteinnahmen bestimmen wesentlich den wirtschaftlichen Wert einer vermieteten Immobilie. Gleichzeitig kann die Miete in einem bestehenden Wohnraummietverhältnis nicht beliebig erhöht werden.
Das Gesetz sieht unterschiedliche Wege der Mietanpassung vor. Welcher Weg einschlägig ist, hängt insbesondere vom Mietvertrag, der bisherigen Miethöhe und gegebenenfalls durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ab.
Wir beraten Vermieter bei der Prüfung, Berechnung und Umsetzung von Mieterhöhungen.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Dabei sind insbesondere zu prüfen:
- bisherige Miethöhe
- Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung
- ortsübliche Vergleichsmiete
- Merkmale der Wohnung
- Kappungsgrenze
- Begründung des Erhöhungsverlangens
- Form und Fristen
Das Gesetz verlangt unter anderem, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert ist; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Daneben gilt grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, die in bestimmten Gebieten auf 15 Prozent abgesenkt werden kann.
Mietspiegel und Vergleichsmiete
Besteht ein Mietspiegel, ist dieser häufig ein wesentliches Instrument für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Entscheidend ist jedoch nicht allein ein Quadratmeterwert. Je nach Mietspiegel können insbesondere Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und weitere Wohnwertmerkmale Einfluss auf die Einordnung haben.
Wir prüfen, welche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung zugrunde gelegt werden kann und wie das Mieterhöhungsverlangen begründet werden sollte.
Indexmiete
Ist wirksam eine Indexmiete vereinbart, richtet sich die Mietentwicklung grundsätzlich nach dem gesetzlich vorgesehenen Preisindex.
Eine Änderung muss in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die Änderung des Preisindexes und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag anzugeben. Während der Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.
Auch bei scheinbar einfachen Indexberechnungen können Fehler bei Ausgangswert, Zeitpunkt oder Erklärung die Erhöhung beeinträchtigen.
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete werden zukünftige Mietsteigerungen bereits im Mietvertrag festgelegt.
Hier sollte insbesondere geprüft werden, ob die Staffelvereinbarung wirksam gestaltet wurde und zu welchem Zeitpunkt die jeweilige Mietstufe eintritt.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter einen Teil der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die jährliche Miete umlegen.
Nach derzeitiger gesetzlicher Grundregel können bei den erfassten Modernisierungen acht Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten jährlich umgelegt werden; zugleich bestehen gesetzliche Begrenzungen und besondere Regeln, unter anderem für Heizungsmaßnahmen.
Erhaltungsaufwendungen sind von Modernisierungskosten abzugrenzen. Auch Drittmittel und Förderungen können relevant sein.
Modernisierungsmaßnahmen und die spätere Mieterhöhung sollten deshalb möglichst vor Beginn der Maßnahme rechtlich geplant werden.
Formfehler vermeiden
Ein materiell möglicher Erhöhungsbetrag genügt nicht. Das Mieterhöhungsverlangen muss auch die gesetzlichen Anforderungen an Erklärung, Berechnung und Begründung erfüllen.
Bei Modernisierungsmieterhöhungen muss die Erhöhung beispielsweise in Textform erklärt und anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden.
Wir gestalten Mieterhöhungsverlangen so, dass Berechnung und rechtliche Grundlage für den Mieter nachvollziehbar dargestellt werden.
Mieterhöhung für größere Immobilienbestände
Für Hausverwaltungen und Bestandshalter ist die Mieterhöhung besonders interessant, wenn nicht nur eine einzelne Wohnung, sondern eine größere Zahl von Mietverhältnissen geprüft werden soll.
Wir können solche Vorgänge strukturiert und einheitlich bearbeiten.
Dabei werden die relevanten Vertrags- und Objektdaten systematisch erfasst, die rechtlichen Voraussetzungen geprüft und die jeweiligen Mieterhöhungsverlangen erstellt.
Ihre Ansprechpartnerin
Dr. Nathalie Mahmoudi
Rechtsanwältin
Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
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