Kostenverteilung und Sonderumlage im WEG
Wer trägt die Kosten in der Eigentümergemeinschaft?
Dachsanierung, Fassade, Heizung, Aufzug oder Tiefgarage: Größere Maßnahmen können für Wohnungseigentümer erhebliche finanzielle Belastungen verursachen.
Dann geht es nicht nur darum, ob eine Maßnahme durchgeführt werden soll, sondern auch darum:
- Wer muss welchen Anteil bezahlen?
Wir beraten Wohnungseigentümer, Gemeinschaften der Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter bei Kostenverteilung, Sonderumlagen und der Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen.
Wie werden Kosten grundsätzlich verteilt?
Grundsätzlich trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile.
Das betrifft insbesondere Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums.
Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann allerdings abweichende Regelungen enthalten.
Deshalb beginnt eine rechtliche Prüfung regelmäßig nicht erst beim aktuellen Beschluss, sondern bei den Grundlagen der Gemeinschaft.
Kann die Gemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel ändern?
Ja.
§ 16 Abs. 2 WEG erlaubt den Wohnungseigentümern, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von der gesetzlichen oder vereinbarten Verteilung abweichende Kostenverteilung zu beschließen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede denkbare Umverteilung rechtmäßig ist.
Bei einer Änderung sollte geprüft werden, ob die konkrete Verteilung von der Beschlusskompetenz gedeckt ist und den rechtlichen Anforderungen entspricht.
Sonderumlage
Reichen laufende Vorschüsse und vorhandene Mittel der Gemeinschaft für eine notwendige Ausgabe nicht aus, kann eine Sonderumlage beschlossen werden.
Das kommt insbesondere bei größeren Maßnahmen in Betracht, etwa:
- Dachsanierung
- Fassadensanierung
- Heizungserneuerung
- Aufzugsarbeiten
- Leitungs- und Rohrsanierung
- Tiefgarage
- unerwarteten Reparaturen
- größeren Rechts- oder Schadensfällen
Für einzelne Eigentümer kann eine hohe Sonderumlage erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Deshalb sollte geprüft werden, ob die zugrunde liegende Maßnahme und die Finanzierung ordnungsgemäß beschlossen wurden und nach welchem Schlüssel die Sonderumlage verteilt wird.
Sonderumlage anfechten
Ein Eigentümer, der eine Sonderumlage für rechtswidrig hält, sollte schnell handeln.
Ist die Sonderumlage durch Beschluss festgelegt worden, kann eine Anfechtung dieses Beschlusses in Betracht kommen.
Für die Anfechtungsklage gilt die Monatsfrist des § 45 WEG; die Begründung muss grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung erfolgen.
Deshalb sollte nicht erst die spätere Zahlungsaufforderung abgewartet werden, wenn bereits der zugrunde liegende Beschluss überprüft werden soll.
Sanierungskosten
Bei Sanierungen stellt sich häufig zunächst die Frage, welcher Gebäudeteil betroffen ist.
Dach, tragende Gebäudeteile und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht Sondereigentum sein.
Daneben können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Regelungen zur Kostentragung enthalten.
Wir prüfen deshalb bei Sanierungsstreitigkeiten regelmäßig:
betroffenes Bauteil Eigentumszuordnung Gemeinschaftsordnung Beschluss Kostenverteilung
Kosten baulicher Veränderungen
Für bauliche Veränderungen gelten besondere Kostenregelungen.
§ 21 WEG unterscheidet danach, auf welcher Grundlage die Maßnahme durchgeführt wird und wie sie beschlossen wurde.
Unter bestimmten Voraussetzungen tragen sämtliche Eigentümer die Kosten; in anderen Fällen nur diejenigen Eigentümer, denen die Nutzung zusteht oder die die Maßnahme beschlossen haben.
Die Frage
„Die Mehrheit hat zugestimmt – also müssen jetzt alle zahlen“
lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten.
Änderung der Kostenverteilung
Eine abweichende Kostenverteilung kann wirtschaftlich sinnvoll sein.
Beispiele können Kosten betreffen, die nur bestimmte Gebäudeteile oder Eigentümergruppen besonders betreffen.
Eine Änderung sollte jedoch rechtlich sauber vorbereitet werden. Anderenfalls droht eine Beschlussanfechtung und damit zusätzliche Unsicherheit für die Gemeinschaft.
Wir beraten Gemeinschaften und Verwalter deshalb auch vor der Eigentümerversammlung bei der Gestaltung entsprechender Beschlüsse.
Wirtschaftsplan und Nachschüsse
Kostenverteilung spielt nicht nur bei großen Sondermaßnahmen eine Rolle.
Auch die laufende Finanzierung der Gemeinschaft kann zu Streit führen.
Wir beraten bei rechtlichen Fragen zu:
- Vorschüssen
- Nachschüssen
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnung
- Rücklagen
- Verteilungsschlüsseln
- Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft
Beratung für WEG-Verwalter
Für professionelle Verwalter gehören Kostenfragen zu den wiederkehrenden rechtlichen Themen.
Besonders bei größeren Sanierungsprojekten empfiehlt sich deshalb ein strukturierter Ablauf:
Maßnahme rechtliche Einordnung Finanzierung Kostenverteilung Beschlussformulierung Eigentümerversammlung
Wir unterstützen WEG-Verwalter bei der rechtlichen Vorbereitung, damit die Gemeinschaft eine belastbare Entscheidungsgrundlage erhält.
Kostenverteilung oder Sonderumlage prüfen lassen
Wir vertreten sowohl Eigentümer, die durch eine Kostenentscheidung belastet werden, als auch Gemeinschaften der Wohnungseigentümer bei der rechtlichen Vorbereitung und Verteidigung entsprechender Beschlüsse.
Ihre Ansprechpartnerin
Dr. Nathalie Mahmoudi
Rechtsanwältin
Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
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