Rückgabe, Kaution und Schäden

Nicht jede Veränderung der Wohnung begründet einen Schadensersatzanspruch.

Normale Abnutzung infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs ist grundsätzlich von einer vom Mieter zu vertretenden Beschädigung zu unterscheiden.

Typische Streitpunkte sind etwa:

• beschädigte Böden
• Türen und Fenster
• Sanitärgegenstände
• Einbauten
• Bohrungen und sonstige Eingriffe
• Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden
• Beschädigungen durch Tiere
• fehlende Einrichtungen
• unterlassener Rückbau

Wir prüfen, ob ein ersatzfähiger Schaden vorliegt und wie dieser beziffert und nachgewiesen werden kann.

Hat der Mieter während des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen vorgenommen oder Einrichtungen eingebracht, kann bei Vertragsende eine Rückbaupflicht bestehen.

Ob zurückgebaut werden muss, hängt insbesondere von Mietvertrag, erteilten Genehmigungen und konkreten Vereinbarungen ab.

Dies sollte bereits bei der Wohnungsabnahme dokumentiert werden.

Streit über Schönheitsreparaturen gehört zu den klassischen Problemen bei Mietende.

Ob der Mieter tatsächlich zur Durchführung verpflichtet ist, hängt wesentlich von der Wirksamkeit der vertraglichen Regelungen und dem konkreten Zustand der Wohnung ab.

Eine formularvertragliche Klausel sollte deshalb geprüft werden, bevor auf ihrer Grundlage Arbeiten oder Schadensersatz verlangt werden.

Besonders wichtig für Vermieter: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten.

Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Deshalb sollten mögliche Schäden nach Rückgabe nicht monatelang unbearbeitet bleiben.

Die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Bei Wohnraum darf die Sicherheit grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen; eine als Geldsumme geleistete Sicherheit ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.

Nach Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution nicht zwingend unmittelbar am Tag der Schlüsselübergabe vollständig ausgezahlt werden. Dem Vermieter steht grundsätzlich eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit zu.

Bestehen noch offene Ansprüche, muss geprüft werden, in welchem Umfang die Kaution hierfür herangezogen oder vorläufig zurückbehalten werden darf.

Bei Vertragsende steht die letzte Betriebskostenabrechnung häufig noch aus.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann deshalb ein angemessener Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten werden, wenn mit einer Nachforderung zu rechnen ist.

Die Höhe des Einbehalts sollte sich am konkreten Sicherungsinteresse orientieren.

Neben Schäden können bei Beendigung des Mietverhältnisses beispielsweise noch bestehen:

• Mietrückstände
• Nutzungsentschädigung
• Betriebskostennachforderungen
• Kosten wegen fehlender Schlüssel
• Rückbaukosten
• Schadensersatzansprüche

Diese Positionen sollten getrennt erfasst und geprüft werden, bevor die Kaution abschließend abgerechnet wird.

Wird die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben, können neben dem Herausgabeanspruch Ansprüche wegen der verspäteten Rückgabe bestehen.

Je nach Situation kann deshalb nicht nur eine Räumungsklage, sondern auch die wirtschaftliche Abwicklung des Zeitraums bis zur tatsächlichen Rückgabe relevant werden.