Kündigung durch den Vermieter
Wohnraummietverhältnisse rechtssicher beenden
Vermieter können ein Wohnraummietverhältnis nicht ohne Weiteres kündigen. Für eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.
Das Gesetz nennt insbesondere Eigenbedarf, erhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters und bestimmte Fälle einer wirtschaftlichen Verwertung als mögliche berechtigte Interessen. Die bloße Möglichkeit, die Wohnung anschließend teurer zu vermieten, genügt dagegen nicht.
Wir beraten Vermieter vor Ausspruch einer Kündigung, gestalten Kündigungsschreiben und vertreten sie, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht oder die Wohnung nicht herausgibt.
Welche Kündigungsgründe kommen in Betracht?
Eine Kündigung kann insbesondere in Betracht kommen bei:
- erheblichen Mietrückständen
- wiederholter unpünktlicher Mietzahlung
- Eigenbedarf
- nachhaltiger Störung des Hausfriedens
- unerlaubter Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung
- erheblich vertragswidriger Nutzung
- sonstigen erheblichen Pflichtverletzungen
- bestimmten Fällen einer wirtschaftlichen Verwertung
Nicht jeder Vertragsverstoß rechtfertigt eine Kündigung. Maßgeblich sind Art, Schwere, Dauer und Wiederholung der Pflichtverletzung sowie die Umstände des Einzelfalls.
Ordentliche oder fristlose Kündigung?
Das Mietrecht unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung.
Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen oder wirksam vereinbarten Kündigungsfrist.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt grundsätzlich einen wichtigen Grund voraus, aufgrund dessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Beendigungszeitpunkt unzumutbar ist.
Je nach Sachverhalt können mehrere Kündigungsgründe und Kündigungsarten nebeneinander in Betracht kommen.
Ist vorher eine Abmahnung erforderlich?
Das hängt vom Kündigungsgrund ab.
Bei bestimmten Vertragsverletzungen muss dem Mieter grundsätzlich zunächst Gelegenheit gegeben werden, sein Verhalten zu ändern. In anderen Fällen – insbesondere bei bestimmten erheblichen Mietrückständen – ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.
Deshalb sollte bereits vor einer Abmahnung geprüft werden, welches Verhalten konkret beanstandet wird und welche weiteren Schritte vorbereitet werden sollen.
Welche Form muss die Kündigung haben?
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform. Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung sind die Gründe für das berechtigte Interesse grundsätzlich im Kündigungsschreiben anzugeben.
Ein Fehler im Kündigungsschreiben kann sich erst Monate später bemerkbar machen – nämlich dann, wenn der Mieter nicht auszieht und die Kündigung im Räumungsprozess überprüft wird.
Wir legen deshalb Wert darauf, Kündigungen vom möglichen späteren Räumungsverfahren her zu denken.
Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter?
Die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters hängt grundsätzlich von der Dauer des Mietverhältnisses ab.
Nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter jeweils um drei Monate.
Daneben können Besonderheiten des Mietvertrages und des konkreten Mietverhältnisses relevant sein.
Widerspruch des Mieters wegen besonderer Härte
Bei bestimmten Vermieterkündigungen kann der Mieter der Beendigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde.
Das Gesetz nennt auch das Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen als möglichen Härtegrund.
Ein angekündigter Härteeinwand bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Kündigung scheitert. Er erfordert eine Abwägung der Interessen beider Seiten.
Der Mieter zieht nicht aus
Bleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung, darf der Vermieter die Wohnung grundsätzlich nicht eigenmächtig räumen.
Der Herausgabeanspruch muss erforderlichenfalls durch eine Räumungsklage durchgesetzt werden.
Wir übernehmen auf Wunsch den gesamten Vorgang:
Prüfung Vorbereitung Kündigung Reaktion auf Widerspruch Räumungsklage Vollstreckung
Kündigung vor Ausspruch prüfen lassen
Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen kostet eine unwirksame Kündigung wertvolle Zeit.
Wir prüfen deshalb möglichst vor Ausspruch der Kündigung, ob ein tragfähiger Kündigungsgrund besteht, welche Vorbereitung erforderlich ist und wie das Kündigungsschreiben gestaltet werden sollte.
Ihre Ansprechpartnerin
Dr. Nathalie Mahmoudi
Rechtsanwältin
Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
- Telefon0221 – 272 505 10
- E-Mailinfo@mahmoudi-rechtsanwaelte.de