Gewerbemietvertrag prüfen lassen
Risiken erkennen, bevor Sie unterschreiben
Ein Gewerbemietvertrag bindet Unternehmen und Vermieter häufig über viele Jahre.
Was bei Vertragsabschluss wie eine nebensächliche Klausel erscheint, kann später erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben: eine ungünstige Indexierung, weitreichende Instandhaltungspflichten, fehlende Kündigungsmöglichkeiten, unklare Betriebskosten, eine zu enge Zweckbestimmung oder umfassende Rückbaupflichten.
Wir prüfen Gewerbemietverträge vor Unterzeichnung, Verlängerung oder Änderung und zeigen auf, welche Regelungen rechtlich und wirtschaftlich besondere Aufmerksamkeit verdienen.
Wir beraten dabei sowohl gewerbliche Mieter als auch Vermieter und Investoren.
Was prüfen wir bei einem Gewerbemietvertrag?
Die Prüfung richtet sich nach Immobilie, Vertragsposition und wirtschaftlichem Ziel.
Regelmäßig betrachten wir insbesondere folgende Bereiche:
Mietobjekt und Fläche
Ist eindeutig definiert, welche Räume und Flächen vermietet werden?
Sind Stellplätze, Lagerflächen, Außenflächen oder Gemeinschaftsflächen einbezogen?
Welche Bedeutung haben Flächenangaben für die Miethöhe?
Mietzweck
Ist die beabsichtigte Nutzung vom vereinbarten Mietzweck gedeckt?
Ist der Mietzweck möglicherweise so eng formuliert, dass spätere Änderungen des Geschäftsmodells erschwert werden?
Wer trägt das Risiko behördlicher Genehmigungen?
Laufzeit
Wie lange besteht die vertragliche Bindung?
Welche ordentlichen oder außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten bestehen?
Gibt es Break-Optionen oder sonstige Möglichkeiten, auf wirtschaftliche Veränderungen zu reagieren?
Verlängerungsoptionen
Wer kann eine Verlängerungsoption ausüben?
Bis wann?
Unter welchen Voraussetzungen?
Und welche Miete gilt während des Verlängerungszeitraums?
Miete und Indexierung
Wie hoch ist die tatsächliche wirtschaftliche Belastung?
Wir prüfen insbesondere:
- Grundmiete
- Staffeln
- Indexierung
- sonstige Anpassungsklauseln
- Umsatzmietelemente
- Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten
Betriebskosten
Welche Nebenkosten trägt der Mieter?
Welche Kostenarten werden zusätzlich auf ihn übertragen?
Wie werden Kosten verteilt und abgerechnet?
Gerade bei Gewerbeimmobilien kann die Nebenkostenregelung erheblichen Einfluss auf die tatsächlichen Gesamtkosten haben.
Instandhaltung und Instandsetzung
Welche Reparaturen muss der Mieter übernehmen?
Welche Pflichten verbleiben beim Vermieter?
Sind technische Anlagen, Dach, Fassade oder gemeinschaftliche Einrichtungen betroffen?
Umbauten und Investitionen
Darf der Mieter die Räume für seinen Betrieb umbauen?
Wer trägt Genehmigungs- und Planungskosten?
Was passiert mit den Investitionen am Vertragsende?
Bestehen Rückbaupflichten?
Konkurrenzschutz
Besteht ein vertraglicher Konkurrenzschutz?
Ist er für das Geschäftsmodell ausreichend?
Oder wird die unternehmerische Freiheit des Vermieters übermäßig eingeschränkt?
Betriebspflicht
Muss der Mieter den Betrieb dauerhaft aufrechterhalten?
Welche Folgen hat eine vorübergehende oder endgültige Schließung?
Untervermietung und Vertragsübernahme
Kann die Fläche untervermietet werden?
Was passiert bei Verkauf des Unternehmens oder einer Umstrukturierung?
Kann der Mietvertrag auf einen Erwerber übertragen werden?
Sicherheiten
Welche Kaution, Bürgschaft oder sonstige Sicherheit wird verlangt?
Wann wird sie freigegeben?
Haftung und Mängel
Welche Haftungsrisiken werden vertraglich verteilt?
Welche Rechte bestehen bei Nutzungseinschränkungen oder Mängeln?
Rückgabe und Rückbau
In welchem Zustand muss die Fläche zurückgegeben werden?
Müssen sämtliche Einbauten entfernt werden?
Welche Investitionen können am Mietende verloren gehen?
Wir prüfen nicht nur, ob eine Klausel „wirksam“ ist
Eine rein juristische Vertragsprüfung greift bei Gewerbemietverträgen häufig zu kurz.
Eine Klausel kann rechtlich zulässig und trotzdem wirtschaftlich ungünstig sein.
Ein Beispiel:
Eine zehnjährige Festlaufzeit kann für einen Vermieter hervorragende Planungssicherheit bedeuten.
Für ein wachsendes Unternehmen kann dieselbe Regelung ein erhebliches Risiko darstellen, wenn die Fläche nach drei Jahren zu klein geworden ist.
Deshalb bewerten wir den Vertrag aus der Perspektive des konkreten Mandanten.
Risikoorientierte Vertragsprüfung
Unsere Prüfung konzentriert sich auf die Punkte, die für Ihre Entscheidung relevant sind.
Wir unterscheiden dabei insbesondere zwischen:
kritischen Regelungen, die vor Unterzeichnung geklärt werden sollten,
verhandlungswürdigen Regelungen, bei denen eine bessere Risikoverteilung sinnvoll erscheint,
und Regelungen, die im konkreten Vertrag keinen besonderen Handlungsbedarf erkennen lassen.
Dadurch soll aus einem umfangreichen Vertrag eine klare Entscheidungsgrundlage werden.
Gewerbemietvertrag für Mieter prüfen
Für gewerbliche Mieter stehen häufig insbesondere folgende Fragen im Vordergrund:
- Wie lange binde ich mich?
- Wie kann sich die Miete entwickeln?
- Welche Nebenkosten trage ich?
- Wer trägt Reparaturen?
- Darf ich umbauen?
- Kann ich untervermieten?
- Was passiert bei Unternehmensverkauf oder Umstrukturierung?
- Welche Genehmigungsrisiken trage ich?
- Was muss ich beim Auszug zurückbauen?
Je höher Miete, Investitionen und Vertragslaufzeit sind, desto wichtiger ist die Prüfung vor Unterzeichnung.
Gewerbemietvertrag für Vermieter prüfen
Auch für Vermieter ist eine Prüfung sinnvoll.
Wir prüfen beispielsweise:
- ausreichende Sicherheiten
- Laufzeit und Optionen
- Mietanpassung
- Betriebskosten
- Instandhaltung
- zulässige Nutzung
- Betriebspflichten
- Untervermietung
- gesellschaftsrechtliche Veränderungen beim Mieter
- Rückgabe und Rückbau
Ziel ist ein Vertrag, der die Immobilie langfristig wirtschaftlich nutzbar hält und vermeidbare Streitpunkte reduziert.
Was benötigen wir für die Prüfung?
In der Regel:
- Vertragsentwurf
- Anlagen
- gegebenenfalls Baubeschreibung oder Flächenpläne
- Nachträge zu einem bestehenden Vertrag
- kurze Information zur geplanten Nutzung
- Ihre wirtschaftlichen Prioritäten
Je besser wir wissen, was Ihnen bei dem Mietverhältnis wichtig ist, desto gezielter können wir den Vertrag bewerten.
Vom Vertragscheck zur Verhandlung
Die Prüfung kann der erste Schritt sein.
Wenn Änderungen erforderlich sind, können wir anschließend:
Änderungsvorschläge formulieren Vertragsklauseln überarbeiten mit der Gegenseite oder deren Rechtsanwälten verhandeln die finale Vertragsfassung prüfen
Damit kann der gesamte Prozess von der ersten Prüfung bis zur unterschriftsreifen Fassung rechtlich begleitet werden.
Weitere Themen
Gewerbemietrecht
Vor der Unterschrift prüfen
Ein Gewerbemietvertrag lässt sich vor Unterzeichnung wesentlich leichter verändern als nach Beginn eines zehnjährigen Mietverhältnisses.
Wir zeigen Ihnen, wo die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken liegen und welche Punkte vor Abschluss des Vertrages verhandelt werden sollten.
Ihre Ansprechpartnerin
Dr. Nathalie Mahmoudi
Rechtsanwältin
Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
- Telefon0221 – 272 505 10
- E-Mailinfo@mahmoudi-rechtsanwaelte.de