Indexierung und Mietanpassung im Gewerbemietvertrag

Indexklauseln können sehr unterschiedlich ausgestaltet sein.

Beispielsweise kann geregelt werden:

• automatische Anpassung
• Anpassung erst nach Erklärung
• vollständige Weitergabe der Indexveränderung
• nur anteilige Anpassung
• Schwellenwerte
• Mindestwartezeiten
• Anpassung nur zu bestimmten Terminen
• Begrenzungen nach oben oder unten

Deshalb reicht es bei einer Mietanpassung nicht, lediglich zwei Indexwerte miteinander zu vergleichen.

Zunächst muss festgestellt werden, welchen Mechanismus die Parteien tatsächlich vereinbart haben.

Wertsicherungsklauseln in langfristigen Verträgen können den Vorgaben des Preisklauselrechts unterliegen.

Bei langfristigen Gewerbemietverträgen sollte deshalb bereits bei Vertragsgestaltung geprüft werden, ob die gewünschte Klausel rechtlich zulässig und hinreichend bestimmt formuliert ist.

Eine wirtschaftlich attraktive Regelung hilft wenig, wenn ihre Durchsetzbarkeit später zweifelhaft ist.

Bei bestehenden Mietverhältnissen prüfen wir insbesondere:

• Ausgangsindex
• aktueller Index
• vereinbarte Schwelle
• Berechnungsmethode
• Anpassungszeitpunkt
• erforderliche Erklärung
• mögliche Rückwirkung
• bisherige Anpassungen
• vertragliche Begrenzungen

Anschließend kann ermittelt werden, ob eine Mietanpassung möglich ist und welche Miethöhe sich daraus ergibt.

Eine Alternative zur Indexierung ist die Staffelmiete.

Dabei wird bereits bei Vertragsschluss festgelegt, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete in welcher Höhe verändert.

Der Vorteil liegt in der Planbarkeit.

Der Nachteil besteht darin, dass die vereinbarte Entwicklung später von der tatsächlichen Preis- und Marktentwicklung abweichen kann.

Welche Variante wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt von Laufzeit, Immobilie und Interessenlage ab.

Bei bestimmten Geschäftsmodellen – insbesondere im Einzelhandel, in der Gastronomie oder bei anderen umsatzabhängigen Nutzungen – können auch Umsatzmietmodelle vereinbart werden.

Dabei kann beispielsweise eine Grundmiete mit einer zusätzlichen umsatzabhängigen Komponente kombiniert werden.

Solche Modelle erfordern klare Regelungen insbesondere zu:

• Definition des relevanten Umsatzes
• Auskunftspflichten
• Nachweisen
• Prüfungsmöglichkeiten
• Online-Umsätzen
• verbundenen Unternehmen
• Retouren und Rabatten
• Abrechnungszeiträumen

Ein langfristiger Gewerbemietvertrag erlaubt nicht automatisch eine Anpassung der Miete an Marktentwicklungen oder Inflation.

Deshalb ist es wichtig, bereits bei Vertragsschluss zu regeln, ob und nach welchem Mechanismus die Miete während der Laufzeit verändert werden kann.

Bei bestehenden Verträgen prüfen wir, welche vertraglichen Anpassungsmöglichkeiten tatsächlich vereinbart wurden.

Für Vermieter und Investoren soll eine Mietanpassung insbesondere verhindern, dass der reale Wert der Miete während eines langjährigen Vertrags erheblich sinkt.

Dabei sollte die Klausel:

• rechtlich belastbar
• eindeutig berechenbar
• administrativ handhabbar
• mit der Laufzeit abgestimmt

sein.

Bei größeren Immobilienbeständen kann zudem ein standardisierter Prozess für die regelmäßige Überprüfung von Indexmieten sinnvoll sein.

Für einen gewerblichen Mieter kann eine Indexklausel erhebliche Auswirkungen auf die langfristigen Standortkosten haben.

Vor Vertragsschluss sollte deshalb nicht nur die Anfangsmiete betrachtet werden.

Wir prüfen insbesondere:

• Wie schnell kann die Miete steigen?
• Gibt es Schwellen oder Wartezeiten?
• Wird jede Indexveränderung vollständig übertragen?
• Kann die Miete auch sinken?
• Bestehen zusätzliche Staffeln oder andere Erhöhungsmechanismen?

Erst daraus ergibt sich die tatsächliche wirtschaftliche Belastung des Mietvertrages.

Für Bestandshalter kann die regelmäßige Prüfung von Indexklauseln ein erheblicher wirtschaftlicher Faktor sein.

Bei einer Vielzahl von Mietverträgen sollte deshalb strukturiert erfasst werden:

Solche wiederkehrenden Vorgänge lassen sich standardisieren und rechtlich kontrolliert bearbeiten.