Immobilienkaufrecht
Rechtliche Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien
Der Kauf einer Immobilie gehört regelmäßig zu den wirtschaftlich bedeutendsten Entscheidungen eines privaten oder unternehmerischen Erwerbers.
Für Verkäufer geht es umgekehrt darum, einen erheblichen Vermögenswert rechtssicher zu veräußern und spätere Haftungsrisiken zu begrenzen.
Der notarielle Kaufvertrag bildet dabei die rechtliche Grundlage der gesamten Transaktion. Kaufpreis, Übergabe, Zustand der Immobilie, Haftung, bestehende Mietverhältnisse und besondere Vereinbarungen können erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Wir beraten Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Investoren beim Kauf und Verkauf von Immobilien – vor Vertragsschluss ebenso wie bei rechtlichen Auseinandersetzungen nach dem Erwerb.
Immobilienkaufvertrag prüfen
Vor dem Notartermin wissen, was Sie unterschreiben
Immobilienkaufverträge werden notariell beurkundet.
Die notarielle Beurkundung ersetzt jedoch nicht die individuelle rechtliche Prüfung aus Sicht einer Vertragspartei.
Der Notar ist neutral. Er gestaltet und beurkundet den Vertrag, vertritt aber nicht einseitig die wirtschaftlichen Interessen des Käufers oder Verkäufers.
Deshalb kann es sinnvoll sein, einen Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin anwaltlich prüfen zu lassen.
Wir prüfen Immobilienkaufverträge insbesondere im Hinblick auf:
- Kaufgegenstand
- Kaufpreis und Fälligkeit
- Grundbuch und Belastungen
- Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel
- Übergabe
- Zustand der Immobilie
- Haftungsausschlüsse
- Beschaffenheitsvereinbarungen
- Garantien
- bekannte Mängel
- bestehende Miet- und Pachtverhältnisse
- Räumungs- oder Übergabeverpflichtungen
- besondere Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer
Ziel ist nicht, den notariellen Vertrag ein zweites Mal zu erklären. Wir betrachten ihn aus der Interessenlage unserer Mandanten.
Mängel nach Immobilienkauf
Wenn die Immobilie anders ist als erwartet
Feuchtigkeit im Keller, Schimmel, ein undichtes Dach, baurechtliche Probleme oder nicht offengelegte Schäden:
Nicht jeder Mangel ist bei einer Besichtigung erkennbar.
Treten nach Übergabe einer Immobilie Probleme auf, stellt sich deshalb häufig die Frage, ob der Verkäufer dafür haftet.
Das hängt unter anderem davon ab:
- welcher Zustand vertraglich vereinbart wurde
- ob ein Sachmangel vorliegt
- welche Informationen vor Vertragsschluss erteilt wurden
- ob der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss enthält
- ob der Verkäufer einen Mangel kannte
- ob ein Mangel arglistig verschwiegen wurde
- ob bestimmte Eigenschaften zugesagt oder garantiert wurden
Wir beraten Käufer bei der Prüfung und Durchsetzung von Ansprüchen wegen Mängeln nach dem Immobilienkauf.
Ebenso vertreten wir Verkäufer bei der Abwehr unberechtigter Forderungen.
Kauf einer Eigentumswohnung
Nicht nur die Wohnung kaufen, sondern die Gemeinschaft prüfen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird nicht nur eine einzelne Wohnung erworben.
Der Käufer wird zugleich Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Damit können Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse, Rücklagen, laufende Sanierungsmaßnahmen und mögliche Sonderumlagen erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben.
Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollten deshalb nicht nur Grundbuch und Kaufvertrag betrachtet werden.
Je nach Objekt können insbesondere relevant sein:
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan
- Beschlusssammlung
- Protokolle früherer Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Erhaltungsrücklage
- geplante Sanierungen
- beschlossene oder drohende Sonderumlagen
Hier verbinden wir unsere Beratung im Immobilienkaufrecht und WEG-Recht.
Immobilienkaufvertrag und notarielle Beurkundung
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. (gesetze-im-internet.de)
Der notarielle Vertrag enthält deshalb die rechtlich maßgeblichen Vereinbarungen der Parteien.
Gerade aus diesem Grund sollte vor der Beurkundung geklärt werden, ob wirtschaftlich wichtige Absprachen tatsächlich in der Vertragsurkunde abgebildet sind.
Mündliche Aussagen, Exposés, E-Mails und vorvertragliche Informationen können zwar rechtlich relevant sein. Sie sollten aber nicht unbesehen als Ersatz für eine klare Vertragsgestaltung verstanden werden.
Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit
Bei Immobilientransaktionen wird der Kaufpreis regelmäßig nicht unmittelbar bei Unterzeichnung gezahlt.
Der notarielle Kaufvertrag bestimmt, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig wird.
Dabei können insbesondere relevant sein:
- Auflassungsvormerkung
- Löschung bestehender Belastungen
- erforderliche Genehmigungen
- Vorkaufsrechte
- Fälligkeitsmitteilung des Notars
Wir prüfen, ob die vertraglichen Voraussetzungen zur geplanten Transaktion passen und ob besondere Risiken berücksichtigt werden müssen.
Übergabe und Besitzübergang
Mit der Übergabe gehen regelmäßig wesentliche wirtschaftliche Verantwortlichkeiten auf den Käufer über.
Deshalb sollte eindeutig geregelt werden:
- wann die Immobilie übergeben wird
- in welchem Zustand sie übergeben werden muss
- ob sie geräumt oder vermietet übergeben wird
- wann Nutzen und Lasten übergehen
- wer laufende Kosten trägt
- welche Unterlagen und Schlüssel herauszugeben sind
Bei besonderen Übergabesituationen können zusätzliche Regelungen sinnvoll sein.
Vermietete Immobilie kaufen
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie übernimmt der Erwerber nicht lediglich das Gebäude.
Nach § 566 BGB tritt der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. (gesetze-im-internet.de)
Für Kapitalanleger und Bestandshalter sind deshalb insbesondere relevant:
- Mietverträge
- Miethöhen
- Mietrückstände
- Kautionen
- Betriebskosten
- Mieterhöhungen
- Kündigungen
- laufende Streitigkeiten
- bestehende Nebenabreden
Bei größeren Transaktionen sollte die mietrechtliche Situation deshalb Bestandteil der rechtlichen Prüfung sein.
Immobilienkauf und Gesellschaftsrecht
Gewerbliche Immobilien werden nicht immer unmittelbar erworben.
Je nach Transaktion können Immobilien in Gesellschaften gehalten oder Gesellschaftsanteile Gegenstand des Erwerbs sein.
Dann treffen Immobilienrecht und Gesellschaftsrecht aufeinander.
Soweit erforderlich, beziehen wir gesellschaftsrechtliche Fragen deshalb in die Beratung ein.
Beratung für Käufer und Verkäufer
Wir beraten auf beiden Seiten einer Immobilientransaktion.
Für Käufer liegt der Schwerpunkt häufig auf der Identifikation und Begrenzung von Risiken.
Für Verkäufer geht es insbesondere um klare Vertragsregelungen, eine geordnete Abwicklung und die Begrenzung späterer Haftungsrisiken.
Unser Ansatz lautet:
Prüfen Risiken erkennen Vertrag gestalten Transaktion begleiten Ansprüche durchsetzen oder abwehren
Ihre Ansprechpartnerin
Dr. Nathalie Mahmoudi
Rechtsanwältin
Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
- Telefon0221 – 272 505 10
- E-Mailinfo@mahmoudi-rechtsanwaelte.de