Gewerbemietvertrag kündigen und vorzeitig beenden

Ist ein Gewerbemietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann grundsätzlich eine ordentliche Kündigung möglich sein.

Bei einem wirksam auf bestimmte Zeit geschlossenen Vertrag ist eine ordentliche Kündigung während der Festlaufzeit dagegen grundsätzlich ausgeschlossen, sofern kein entsprechendes Kündigungsrecht vereinbart wurde.

Deshalb ist bei langfristigen Verträgen die ursprüngliche Gestaltung von Laufzeit und Kündigungsrechten besonders wichtig.

Auch ein langfristiger Vertrag kann aus wichtigem Grund außerordentlich kündbar sein.

Das setzt grundsätzlich voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und der Interessen beider Parteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Vertragsende nicht zugemutet werden kann.

In Betracht kommen je nach Sachverhalt beispielsweise:

• erhebliche Zahlungsrückstände
• schwerwiegende Vertragsverletzungen
• erhebliche Beeinträchtigungen der Nutzung
• unzulässige Gebrauchsüberlassung
• sonstige gravierende Pflichtverletzungen

Ob vor der Kündigung eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich ist, hängt vom Kündigungsgrund ab.

Die wirtschaftliche Entwicklung eines Unternehmens kann sich verändern.

Ein Standort wird unrentabel, das Unternehmen benötigt weniger Fläche oder verlagert seinen Betrieb.

Das allein führt bei einem langfristigen Gewerbemietvertrag grundsätzlich nicht automatisch zu einem gesetzlichen Kündigungsrecht.

Dennoch können andere Lösungswege bestehen.

Deshalb prüfen wir neben Kündigungsrechten immer auch wirtschaftliche Alternativen zur Fortsetzung des bestehenden Vertrages.

In vielen Fällen ist eine einvernehmliche Vertragsbeendigung wirtschaftlich sinnvoller als ein Streit über Kündigungsrechte.

Eine Aufhebungsvereinbarung kann insbesondere regeln:

• Beendigungszeitpunkt
• Abstandszahlung
• offene Mieten
• Betriebskosten
• Rückgabe
• Rückbau
• Einbauten
• Kaution und Sicherheiten
• gegenseitige Ansprüche
• Nachmieter
• Verzichts- und Erledigungsklauseln

Gerade bei langfristigen Verträgen kann die wirtschaftliche Verhandlungslösung wertvoller sein als ein rechtlich unsicherer Kündigungsstreit.

Ein möglicher Ausweg kann darin bestehen, einen geeigneten Nachfolger für die Fläche zu finden.

Ob der Vermieter verpflichtet ist, einen Nachmieter zu akzeptieren, lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten.

Entscheidend sind insbesondere der Mietvertrag, besondere Vereinbarungen und die konkrete Situation.

Alternativ kann eine Vertragsübernahme vereinbart werden.

Dabei tritt ein neuer Mieter in den bestehenden Vertrag ein. Das setzt grundsätzlich eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter voraus.

Wenn eine vollständige Vertragsbeendigung nicht möglich oder wirtschaftlich ungünstig ist, kann eine Untervermietung eine Alternative darstellen.

Ob und unter welchen Voraussetzungen sie zulässig ist, hängt insbesondere vom Mietvertrag und den gesetzlichen Regelungen ab.

Wir prüfen deshalb bei Unternehmen, die eine Fläche nicht mehr vollständig benötigen, auch diese Möglichkeit.

Besondere Fragen entstehen, wenn sich nicht die Nutzung, sondern das Unternehmen selbst verändert.

Bei einem Share Deal bleibt die Vertragspartei grundsätzlich dieselbe Gesellschaft. Dennoch können mietvertragliche Change-of-Control-Klauseln relevant sein.

Bei einem Asset Deal oder einer Übertragung des Geschäftsbetriebs kann dagegen eine Vertragsübernahme erforderlich werden.

Hier verbinden wir unsere Beratung im Gewerbemietrecht und Gesellschaftsrecht.

Zahlt ein Gewerbemieter die vereinbarte Miete nicht, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine außerordentliche Kündigung möglich sein.

Vor Ausspruch der Kündigung sollte das Mietkonto vollständig geprüft und geklärt werden, ob Gegenrechte, Minderungen oder sonstige Einwendungen geltend gemacht werden.

Wir beraten Vermieter bei Zahlungsrückständen, Kündigung und anschließender Räumung gewerblicher Flächen.

Kann der Mieter die Fläche nicht wie vertraglich vorgesehen nutzen, können je nach Ursache und Vertragsgestaltung unterschiedliche Rechte bestehen.

Eine Vertragsbeendigung ist jedoch regelmäßig nur eine von mehreren möglichen Rechtsfolgen.

Vor einer Kündigung sollte deshalb geprüft werden:

• Welche Nutzung wurde vertraglich geschuldet?
• Worin besteht die Einschränkung?
• Wer trägt das entsprechende Risiko?
• Wurde Gelegenheit zur Abhilfe gegeben?