Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und kann gesetzliche Regelungen innerhalb der rechtlichen Grenzen ergänzen oder abändern.

Das WEG erlaubt den Wohnungseigentümern grundsätzlich entsprechende Vereinbarungen. Für ihre Wirkung gegenüber späteren Erwerbern ist bei solchen Vereinbarungen grundsätzlich die Eintragung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch von Bedeutung.

Typische Regelungsbereiche sind:

• Nutzung
• Kostenverteilung
• Stimmrechte
• Sondernutzungsrechte
• Veräußerungsbeschränkungen
• Rechte und Pflichten der Eigentümer
• besondere Regelungen für bestimmte Einheiten

Diese Abgrenzung gehört zu den wirtschaftlich wichtigsten Fragen des Wohnungseigentumsrechts.

Zum Sondereigentum können grundsätzlich Räume und bestimmte Gebäudebestandteile gehören.

Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können dagegen nicht Sondereigentum sein.

Die Zuordnung beeinflusst unter anderem:

• Nutzung
• Veränderungsmöglichkeiten
• Instandhaltung
• Entscheidungsbefugnisse
• Kosten

Ein Sondernutzungsrecht kann einem bestimmten Eigentümer die ausschließliche Nutzung eines Bereichs ermöglichen, der nicht zu seinem Sondereigentum gehört.

Typische Beispiele betreffen:

• Gartenflächen
• Stellplätze
• Terrassenflächen
• Teile von Höfen
• sonstige Grundstücksflächen

Dabei sollte genau geprüft werden, welches Recht tatsächlich eingeräumt wurde und welche Pflichten damit verbunden sind.

Besonders wichtig für Käufer ist die Frage, wie eine Einheit genutzt werden darf.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können beispielsweise Vorgaben zur Nutzung einer Einheit oder des Gemeinschaftseigentums enthalten.

Das kann für Eigennutzer ebenso wichtig sein wie für Kapitalanleger oder gewerbliche Nutzer.

Vor dem Erwerb sollte deshalb geklärt werden, ob die geplante Nutzung mit der rechtlichen Struktur der Gemeinschaft vereinbar ist.

Auch die Kostenverteilung kann von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung sein.

Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen enthalten, die von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen.

Vor dem Kauf einer Wohnung sollte deshalb nicht nur das aktuelle Hausgeld betrachtet werden.

Ebenso relevant ist:

• Nach welchem Schlüssel werden zukünftige Kosten verteilt?

Das kann insbesondere bei Aufzügen, Tiefgaragen, bestimmten Gebäudeteilen oder größeren Sanierungsmaßnahmen relevant werden.

Bei einer Eigentumswohnung gehört die Teilungserklärung aus unserer Sicht zu den wesentlichen Unterlagen einer rechtlichen Kaufprüfung.

Neben Kaufvertrag und Grundbuch können insbesondere folgende Fragen relevant sein:

• Was gehört tatsächlich zur Wohnung?
• Welche Sondernutzungsrechte bestehen?
• Welche Nutzung ist zulässig?
• Welche Kostenregelungen gelten?
• Gibt es besondere Verpflichtungen?
• Welche Stimmrechte bestehen?
• Gibt es Regelungen, die die Vermietung oder Nutzung beeinflussen?
• Welche wirtschaftlichen Risiken ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung?

Damit verbindet sich das WEG-Recht unmittelbar mit dem Immobilienkaufrecht.

Nicht jede Regelung ist eindeutig.

Ältere Gemeinschaftsordnungen enthalten teilweise Formulierungen, deren Bedeutung erst im Zusammenhang mit Grundbuch, Teilungserklärung und der rechtlichen Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts bestimmt werden kann.

Wir beraten bei Streit über die Auslegung solcher Regelungen und prüfen, welche Rechte und Pflichten sich daraus für die Eigentümer ergeben.

Verändern sich die Bedürfnisse einer Gemeinschaft, kann die Frage entstehen, ob bestehende Regelungen geändert werden können.

Dabei muss zunächst unterschieden werden zwischen:

Vereinbarungen der Eigentümer und Regelungen, die durch Beschluss getroffen oder geändert werden können.

Diese Unterscheidung ist entscheidend dafür, welche Mehrheit oder Zustimmung erforderlich ist und ob eine Änderung gegenüber späteren Erwerbern wirkt.

Auch für WEG-Verwalter ist die Gemeinschaftsordnung ein zentrales Arbeitsinstrument.

Vor ungewöhnlichen oder wirtschaftlich bedeutsamen Beschlüssen sollte geprüft werden, ob die Gemeinschaftsordnung besondere Regelungen enthält.