Eigenbedarfskündigung

Ob eine bestimmte Person zum begünstigten Personenkreis gehört, hängt von ihrem Verhältnis zum Vermieter und gegebenenfalls von den Umständen der persönlichen Beziehung ab.

Je weiter die familiäre oder persönliche Beziehung vom typischen Kernbereich entfernt ist, desto sorgfältiger sollte die rechtliche Einordnung erfolgen.

Wir prüfen deshalb zunächst die konkrete Bedarfsperson, bevor die Kündigung vorbereitet wird.

Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung müssen die Gründe des berechtigten Interesses grundsätzlich im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Bei Eigenbedarf muss der Mieter nachvollziehen können, für wen die Wohnung benötigt wird und worin das Nutzungsinteresse besteht.

Eine gute Eigenbedarfskündigung ist deshalb nicht möglichst lang, sondern konkret und auf den tatsächlichen Sachverhalt zugeschnitten.

Auch bei Eigenbedarf gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter.

Die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums jeweils um drei Monate.

Daneben können vertragliche Besonderheiten oder gesetzliche Sonderregelungen eine Rolle spielen.

Der Erwerb einer vermieteten Wohnung beendet das bestehende Mietverhältnis nicht automatisch.

Soll die Wohnung nach dem Erwerb selbst genutzt werden, müssen die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung gesondert geprüft werden.

Je nach Entstehung und Erwerb des Wohnungseigentums können außerdem besondere Kündigungsbeschränkungen oder Sperrfristen relevant sein.

Deshalb empfiehlt sich die Prüfung möglichst bereits vor dem Immobilienkauf, wenn die Eigennutzung für die Kaufentscheidung wesentlich ist.

Der Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Als Härtegründe kommen je nach Einzelfall beispielsweise gesundheitliche Umstände, hohes Alter oder Schwierigkeiten bei der Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums in Betracht. Das Gesetz verlangt eine Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters.

Ein Härteeinwand sollte deshalb weder ignoriert noch ungeprüft akzeptiert werden.

Endet das Mietverhältnis und gibt der Mieter die Wohnung dennoch nicht zurück, kann eine Räumungsklage erforderlich werden.

Im Räumungsprozess wird regelmäßig auch geprüft, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam war und der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht.

Gerade deshalb sollte die Vorbereitung der Kündigung bereits auf ein mögliches späteres Verfahren ausgerichtet sein.

Verändern sich die Umstände nach Ausspruch der Kündigung, kann dies rechtlich relevant werden.

Das gilt insbesondere, wenn der geltend gemachte Nutzungswunsch vor Übergabe der Wohnung entfällt.

In solchen Situationen sollte frühzeitig geprüft werden, welche Informations- und Handlungspflichten bestehen.