Gewerbemietvertrag gestalten

Der Mietvertrag sollte eindeutig bestimmen, welche Flächen überlassen werden und zu welchem Zweck sie genutzt werden dürfen.

Je nach Objekt können dazu gehören:

• Hauptflächen
• Nebenflächen
• Lager
• Stellplätze
• Außenflächen
• Gemeinschaftsflächen
• technische Einrichtungen

Ebenso wichtig ist die Beschreibung des Mietzwecks.

Eine zu enge Zweckbestimmung kann die Entwicklung des Unternehmens behindern. Eine zu weite Zweckbestimmung kann für den Vermieter unerwünschte Nutzungen ermöglichen.

Die Laufzeit gehört zu den wirtschaftlich wichtigsten Vertragsbedingungen.

Wir gestalten insbesondere:

• Festlaufzeiten
• Verlängerungsoptionen
• automatische Verlängerungen
• Break-Optionen
• Sonderkündigungsrechte
• Übergangsregelungen

Dabei berücksichtigen wir das unterschiedliche Interesse von Vermieter und Mieter an Planungssicherheit und Flexibilität.

Bei langfristigen Mietverhältnissen muss geregelt werden, wie sich die Miete entwickeln kann.

In Betracht kommen beispielsweise:

• Indexklauseln
• Staffelmieten
• Umsatzmieten
• individuell vereinbarte Anpassungsmechanismen

Wir gestalten die Mietanpassung unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Laufzeit des Vertrages und der rechtlichen Anforderungen.

Der Vertrag sollte möglichst eindeutig festlegen, welche laufenden Kosten zusätzlich zur Grundmiete getragen werden.

Unklare Betriebskostenregelungen können über Jahre hinweg erhebliche Streitwerte erzeugen.

Wir strukturieren deshalb Kostenarten, Verteilungsmaßstäbe und Abrechnungsmechanismen möglichst transparent.

Bei Gewerbeimmobilien kann die vertragliche Verteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Deshalb sollte klar geregelt werden:

• Wer ist für welche Gebäudeteile und Anlagen verantwortlich?
• Welche Kosten trägt der Mieter?
• Welche Pflichten verbleiben beim Vermieter?
• Welche Grenzen gelten?

Viele Gewerbeflächen müssen vor Aufnahme des Betriebs erheblich umgebaut werden.

Wir gestalten Regelungen zu:

• Ausbauzustand bei Übergabe
• Mieterausbauten
• Vermieterleistungen
• Genehmigungen
• Baukostenzuschüssen
• Eigentum an Einbauten
• Instandhaltung
• Rückbau
• Entschädigung oder Verbleib von Einbauten

Diese Regelungen sollten mit Vertragslaufzeit und Investitionsvolumen abgestimmt sein.

Bei standortabhängigen Geschäftsmodellen kann Konkurrenzschutz für den Mieter von erheblicher Bedeutung sein.

Umgekehrt kann der Vermieter eines Einkaufszentrums oder gemischt genutzten Objekts ein Interesse daran haben, dass bestimmte Flächen dauerhaft betrieben werden.

Wir gestalten solche Verpflichtungen so konkret wie erforderlich und so flexibel wie wirtschaftlich sinnvoll.

Ein Gewerbemietvertrag kann länger bestehen als die aktuelle Unternehmensstruktur.

Deshalb sollte berücksichtigt werden, was geschieht, wenn:

• Geschäftsbereiche übertragen werden
• eine Gesellschaft umgewandelt wird
• Beteiligungen verkauft werden
• ein Unternehmen verkauft wird
• eine andere Konzerngesellschaft die Fläche nutzen soll
• der Betrieb auf einen Nachfolger übergeht

Gerade hier besteht eine enge Verbindung zwischen Gewerbemietrecht und Gesellschaftsrecht.

Je nach Mietverhältnis kommen unterschiedliche Sicherheiten in Betracht:

• Barkaution
• Bankbürgschaft
• Konzernbürgschaft
• Patronatserklärung
• sonstige Sicherheiten

Wir gestalten Umfang, Voraussetzungen und Freigabe der Sicherheit entsprechend dem wirtschaftlichen Risiko des Mietverhältnisses.

Viele der teuersten Streitigkeiten entstehen erst am Ende eines Gewerbemietverhältnisses.

Deshalb regeln wir bereits bei Vertragsschluss:

• Rückgabezustand
• Rückbau
• Einbauten
• bauliche Veränderungen
• Renovierung
• Schlüssel und Zugänge
• technische Einrichtungen
• offene Abrechnungen

Was bei Vertragsschluss eindeutig geregelt wird, muss bei Vertragsende nicht erst ausgehandelt werden.