WEG-Beschluss anfechten oder verteidigen

Hier ist schnelles Handeln wichtig.

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden.

Die Klage muss grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden.

Maßgeblich ist damit nicht erst der spätere Zugang des Versammlungsprotokolls.

Wer einen Beschluss überprüfen lassen möchte, sollte deshalb nicht zunächst mehrere Wochen auf weitere Unterlagen warten.

Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts richtet sich die Beschlussklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Nicht die übrigen Wohnungseigentümer werden einzeln verklagt.

Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind.

Nicht nur der anfechtende Eigentümer benötigt rechtliche Beratung.

Wird ein Beschluss angegriffen, muss die Gemeinschaft entscheiden, wie sie auf die Klage reagiert.

Wir vertreten Gemeinschaften der Wohnungseigentümer bei der Verteidigung von Beschlüssen und arbeiten dabei regelmäßig mit der Verwaltung zusammen.

Gerade bei wirtschaftlich bedeutenden Entscheidungen – etwa einer umfangreichen Sanierung – kann eine erfolgreiche Verteidigung für die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft entscheidend sein.

Nicht jeder fehlerhafte Beschluss ist automatisch nichtig.

Das WEG unterscheidet insbesondere zwischen der Anfechtung eines Beschlusses und der Feststellung seiner Nichtigkeit.

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil für die Anfechtung die kurze Monatsfrist gilt.

Deshalb sollte nicht darauf vertraut werden, ein möglicherweise rechtswidriger Beschluss könne auch Monate später noch ohne Weiteres beseitigt werden.

Manchmal besteht das Problem gerade darin, dass die Gemeinschaft keinen erforderlichen Beschluss fasst.

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss ersetzen. § 44 WEG sieht hierfür die Beschlussersetzungsklage vor.

Das kann insbesondere bei notwendigen Verwaltungsmaßnahmen relevant werden.

Für eine schnelle Prüfung sind insbesondere hilfreich:

• Einladung zur Eigentümerversammlung
• Tagesordnung
• Beschlusstext
• Versammlungsniederschrift, soweit vorhanden
• Teilungserklärung
• Gemeinschaftsordnung
• relevante Angebote oder Gutachten
• bisherige Beschlüsse zum Thema
• Korrespondenz mit Verwaltung und Eigentümern

Wegen der kurzen Anfechtungsfrist sollte die Kontaktaufnahme nicht davon abhängig gemacht werden, dass bereits sämtliche Unterlagen vorliegen.

Noch besser als eine erfolgreiche Beschlussklage ist häufig ein rechtssicherer Beschluss.

Wir beraten deshalb auch vor Eigentümerversammlungen.

Insbesondere bei Sanierungen, Sonderumlagen, baulichen Veränderungen und Änderungen der Kostenverteilung kann eine rechtliche Prüfung des geplanten Beschlusses sinnvoll sein.

Für WEG-Verwalter bedeutet dies:

So kann das Risiko einer späteren Anfechtung reduziert werden.