Bauliche Veränderungen im WEG-Recht

Das WEG eröffnet der Gemeinschaft weitreichende Möglichkeiten, bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss zu gestatten oder selbst durchzuführen.

Grenzen bestehen insbesondere dort, wo eine Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne dessen Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen würde.

Deshalb sollte bei größeren Maßnahmen nicht nur geprüft werden, ob eine Mehrheit vorhanden ist, sondern auch, ob der geplante Beschluss inhaltlich zulässig ist.

Für bestimmte Maßnahmen stärkt das WEG die Position des einzelnen Wohnungseigentümers.

Jeder Eigentümer kann eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchsschutz,
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität oder
• der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte

dient.

Die konkrete Durchführung wird dennoch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch die Gemeinschaft geregelt.

Der Einbau einer Ladeeinrichtung für Elektrofahrzeuge gehört zu den gesetzlich privilegierten Maßnahmen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Eigentümer ohne Abstimmung mit der Gemeinschaft beliebig in das Gemeinschaftseigentum eingreifen darf.

Zu klären sind beispielsweise:

• Leitungsführung
• technische Ausführung
• Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum
• Kapazität der Elektroanlage
• Kosten
• Folgekosten
• Nutzung durch weitere Eigentümer

Eine klare Beschlussfassung kann spätere Konflikte vermeiden.

Auch Maßnahmen zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte gehören inzwischen zu den privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG.

Die Gemeinschaft kann die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ausgestalten.

Streit kann beispielsweise über Montageort, Befestigung, Sicherheit oder das äußere Erscheinungsbild entstehen.

Nicht jede gewünschte bauliche Veränderung ist gesetzlich privilegiert.

Bei Klimaanlagen, Markisen, Balkonverglasungen oder vergleichbaren Maßnahmen muss deshalb geprüft werden, welche Rechte anderer Eigentümer betroffen sind und ob die erforderliche Gestattung beschlossen werden kann.

Auch Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können relevant sein.

Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, sind ebenfalls gesetzlich privilegiert.

Das kann je nach Wohnanlage beispielsweise Rampen, Veränderungen von Zugängen oder andere technische Maßnahmen betreffen.

Bei größeren Projekten wie einem Aufzug stellen sich zusätzlich erhebliche Fragen zu Planung, Durchführung, Nutzung und Kosten.

Die Möglichkeit, eine bauliche Veränderung durchzusetzen, ist von der Frage der Kostentragung zu unterscheiden.

§ 21 WEG enthält hierfür ein differenziertes System.

Bei bestimmten individuell verlangten oder gestatteten Maßnahmen trägt grundsätzlich der betreffende Wohnungseigentümer die Kosten. Bei anderen mit qualifizierter Mehrheit beschlossenen oder sich amortisierenden Maßnahmen können die Kosten sämtliche Eigentümer treffen. Für weitere Maßnahmen sieht das Gesetz wiederum eine Kostentragung der beschließenden Eigentümer vor.

Deshalb sollte die Kostenfrage vor der Beschlussfassung geklärt werden.

Wer ohne erforderliche Gestattung in das Gemeinschaftseigentum eingreift, riskiert eine rechtliche Auseinandersetzung und gegebenenfalls die Verpflichtung zur Beseitigung der Veränderung.

Vor Beginn der Arbeiten sollte deshalb geprüft werden:

• Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
• Beschluss erforderlich?
• Anspruch auf Gestattung?
• Welche Ausgestaltung darf die Gemeinschaft verlangen?

Für WEG-Verwalter und Gemeinschaften liegt ein besonderes Risiko in unklaren Beschlüssen.

Bei größeren Maßnahmen sollten insbesondere geregelt werden:

• konkrete Maßnahme
• technische Ausführung
• Auftrag und Verantwortlichkeit
• Kosten
• Finanzierung
• Nutzung
• Folgekosten
• gegebenenfalls Rückbau

Wir unterstützen bei der rechtlichen Vorbereitung und Formulierung entsprechender Beschlüsse.