Mängel nach Immobilienkauf

Ob ein Mangel vorliegt, bestimmt sich nach den gesetzlichen Anforderungen und den Vereinbarungen der Parteien.

Entscheidend kann insbesondere sein, welche Beschaffenheit vereinbart wurde und welche Eigenschaften der Käufer nach den Umständen erwarten durfte.

Bei Immobilien können beispielsweise relevant sein:

• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Dachschäden
• statische Probleme
• Leitungs- oder Rohrschäden
• Altlasten
• Schädlingsbefall
• fehlende Genehmigungen
• unzulässige bauliche Veränderungen
• falsche Angaben über bestimmte Eigenschaften der Immobilie

Nicht jede nach dem Kauf auftretende Beeinträchtigung begründet automatisch einen Anspruch gegen den Verkäufer.

Bei gebrauchten Immobilien enthalten notarielle Kaufverträge häufig einen weitgehenden Ausschluss der Sachmängelhaftung.

Das kann die Rechte des Käufers erheblich begrenzen.

Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer jedoch nicht uneingeschränkt.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss insbesondere dann nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. (gesetze-im-internet.de)

Deshalb ist die Frage, was der Verkäufer vor Vertragsschluss wusste und welche Informationen er erteilt hat, häufig entscheidend.

Ein zentraler Streitpunkt ist häufig die Behauptung, der Verkäufer habe einen Mangel gekannt und bewusst nicht offengelegt.

Dann muss sorgfältig aufgearbeitet werden:

• welcher Mangel vorlag
• seit wann er bestand
• ob der Verkäufer ihn kannte
• welche Informationen der Käufer erhalten hat
• welche Fragen gestellt wurden
• welche Aussagen Verkäufer oder Makler gemacht haben
• ob frühere Reparaturen oder Schäden bekannt waren

Die Beweisbarkeit dieser Umstände kann für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein.

In der Praxis entstehen Auseinandersetzungen beispielsweise wegen:

• Feuchtigkeit im Keller
• Schimmel
• undichtem Dach
• Wasserschäden
• Rissen
• statischen Problemen
• mangelhafter Abdichtung
• Schädlingsbefall
• Altlasten
• nicht genehmigten An- oder Umbauten
• Problemen mit Entwässerung oder Leitungen
• verdeckten Vorschäden

Ob es sich rechtlich tatsächlich um einen ersatzfähigen Mangel handelt, muss jeweils gesondert geprüft werden.

Angaben in einem Immobilienexposé können rechtlich relevant sein.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jede unzutreffende Werbeaussage automatisch dieselben Rechte auslöst.

Entscheidend sind Inhalt, Herkunft und Bedeutung der jeweiligen Angabe sowie die weitere Vertragsgestaltung.

Deshalb sollten Exposé, Inserat und vorvertragliche Kommunikation nach dem Kauf nicht gelöscht oder weggeworfen werden.

Nach Entdeckung eines erheblichen Mangels sollte der Zustand zunächst möglichst gut dokumentiert werden.

Sinnvoll können je nach Fall sein:

• Fotos und Videos
• sachverständige Untersuchung
• Sicherung von Exposé und Inserat
• Sicherung von E-Mails und Nachrichten
• Dokumentation von Aussagen
• Kostenvoranschläge
• vorhandene Bauunterlagen
• Korrespondenz mit Verkäufer und Makler

Bevor der Zustand wesentlich verändert oder ein umfangreicher Sanierungsauftrag erteilt wird, sollte bedacht werden, welche Beweise später benötigt werden könnten.

Bei technischen Immobilienmängeln ist häufig ein Sachverständiger erforderlich.

Der Sachverständige kann beispielsweise klären:

• Was ist die Ursache des Schadens?
• Wie alt ist er?
• War er bei Vertragsschluss bereits vorhanden?
• Welche Maßnahmen sind zur Beseitigung erforderlich?

Die technische Beurteilung und die rechtliche Bewertung greifen hier ineinander.

Bei erheblichen Mängeln kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht kommen.

Ein Immobilienkauf lässt sich jedoch nicht allein deshalb rückabwickeln, weil nachträglich ein Problem festgestellt wird.

Die gesetzlichen Voraussetzungen müssen genau geprüft werden. Je nach Anspruch können beispielsweise Fristsetzungen und weitere rechtliche Voraussetzungen relevant sein.

Ein beabsichtigter Rücktritt sollte deshalb rechtlich vorbereitet werden.

Nicht jeder Käufer möchte die Immobilie zurückgeben.

Je nach Sachverhalt kann stattdessen eine Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz in Betracht kommen.

Welche Variante wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt unter anderem von Umfang und Beseitigungskosten des Mangels sowie den Beweismöglichkeiten ab.

Auch Verkäufer werden mit Mängelansprüchen konfrontiert, die nicht zwingend berechtigt sind.

Wir prüfen insbesondere:

• Liegt überhaupt ein Sachmangel vor?
• Bestand er bereits bei Gefahrübergang?
• Greift der vereinbarte Haftungsausschluss?
• Wusste der Verkäufer tatsächlich von dem behaupteten Mangel?
• Welche Informationen wurden offengelegt?
• Ist der geltend gemachte Schaden nachvollziehbar?

Wir vertreten Verkäufer außergerichtlich und gerichtlich bei der Abwehr unberechtigter Forderungen.