Kauf einer Eigentumswohnung
Was Käufer vor dem Notartermin prüfen sollten
Beim Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet nicht allein der Zustand der Wohnung über den wirtschaftlichen Wert.
Der Käufer erwirbt zugleich einen Miteigentumsanteil am Grundstück und wird Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Damit übernimmt er eine bestehende rechtliche und wirtschaftliche Struktur.
Eine attraktive Wohnung kann deshalb trotzdem Risiken bergen – etwa wenn umfangreiche Sanierungen bevorstehen, die Gemeinschaft nur geringe Rücklagen besitzt, eine hohe Sonderumlage diskutiert wird oder die Gemeinschaftsordnung die geplante Nutzung einschränkt.
Wir beraten Käufer und Investoren vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung und verbinden dabei Immobilienkaufrecht und WEG-Recht.
Auf dieser Seite
- Nicht nur den Kaufvertrag prüfen
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Was gehört tatsächlich zur Wohnung?
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Erhaltungsrücklage
- Sonderumlagen
- Geplante Sanierungen
- Eigentumswohnung als Kapitalanlage
- Eigentumswohnung zur Eigennutzung
- Kaufvertrag
- Welche Unterlagen sollten Käufer anfordern?
Nicht nur den Kaufvertrag prüfen
Der notarielle Kaufvertrag ist wichtig.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung genügt seine Prüfung allein jedoch häufig nicht.
Je nach Objekt sollten zusätzlich insbesondere betrachtet werden:
- Grundbuch
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan
- Beschlusssammlung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnungen
- Vermögensbericht
- Höhe der Erhaltungsrücklage
- laufende oder geplante Sanierungen
- beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen
Erst das Zusammenspiel dieser Unterlagen vermittelt ein vollständigeres Bild der rechtlichen Situation.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung bestimmt wesentliche Grundlagen des Wohnungseigentums.
Die Gemeinschaftsordnung kann darüber hinaus besondere Regeln für das Verhältnis der Eigentümer enthalten.
Für Käufer sind beispielsweise relevant:
- Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrechte
- Kostenverteilung
- Nutzungsbeschränkungen
- Stimmrechte
- Veräußerungsbeschränkungen
- besondere Pflichten einzelner Eigentümer
Solche Regelungen können den wirtschaftlichen Wert und die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung langfristig beeinflussen.
Was gehört tatsächlich zur Wohnung?
Nicht alles, was ein Käufer faktisch allein nutzt, gehört zwingend zu seinem Sondereigentum.
Bei Gartenflächen, Stellplätzen, Terrassen oder anderen Flächen können beispielsweise Sondernutzungsrechte bestehen.
Bei bestimmten Gebäudebestandteilen kann Gemeinschaftseigentum vorliegen.
Diese Einordnung ist wichtig, weil sie Auswirkungen auf Nutzung, Veränderungsmöglichkeiten, Instandhaltung und Kosten haben kann.
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen können wertvolle Informationen über die tatsächliche Situation der Gemeinschaft liefern.
Daraus können sich Hinweise ergeben auf:
- geplante Sanierungen
- wiederkehrende Schäden
- Streit innerhalb der Gemeinschaft
- Probleme mit einzelnen Gebäudeteilen
- Diskussionen über Sonderumlagen
- größere Ausgaben
- laufende Rechtsstreitigkeiten
Gerade vor einem Immobilienkauf sollte nicht nur gefragt werden:
Was wurde bereits beschlossen?
Sondern auch:
Was wird möglicherweise in den nächsten Jahren beschlossen werden müssen?
Erhaltungsrücklage
Die Höhe der Erhaltungsrücklage ist ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor.
Eine geringe Rücklage bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung wirtschaftlich problematisch ist.
Treffen geringe Rücklagen jedoch auf einen erheblichen Sanierungsbedarf, können zusätzliche finanzielle Belastungen entstehen.
Deshalb sollten Rücklage und erkennbarer Zustand des Gemeinschaftseigentums gemeinsam betrachtet werden.
Sonderumlagen
Eine Sonderumlage kann für einen Käufer erhebliche zusätzliche Kosten verursachen.
Vor dem Kauf sollte deshalb geprüft werden, ob bereits Sonderumlagen beschlossen wurden oder größere Maßnahmen diskutiert werden.
Zusätzlich muss im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden, wer im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wirtschaftlich für bestimmte Belastungen einstehen soll.
Die interne Regelung zwischen Käufer und Verkäufer und die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft sind dabei rechtlich auseinanderzuhalten.
Geplante Sanierungen
Besondere Aufmerksamkeit verdienen größere Maßnahmen an:
- Dach
- Fassade
- Heizung
- Fenstern
- Balkonen
- Leitungen
- Aufzug
- Tiefgarage
- energetischer Gebäudeausstattung
Auch wenn noch kein endgültiger Beschluss gefasst wurde, können entsprechende Planungen für die Kaufentscheidung wirtschaftlich relevant sein.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommen zusätzliche Fragen hinzu.
Wir prüfen je nach Auftrag insbesondere:
- Mietvertrag
- Miethöhe
- Kaution
- Betriebskosten
- Mietrückstände
- Mieterhöhungsmöglichkeiten
- laufende Mängelstreitigkeiten
- Kündigungen
- besondere Vereinbarungen mit dem Mieter
Damit verbinden sich Immobilienkaufrecht, WEG-Recht und Mietrecht.
Eigentumswohnung zur Eigennutzung
Soll eine vermietete Eigentumswohnung nach dem Kauf selbst genutzt werden, sollte die mietrechtliche Situation vor dem Kauf geprüft werden.
Der Erwerb der Wohnung beendet das bestehende Mietverhältnis nicht.
Ob und wann eine spätere Eigenbedarfskündigung möglich ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Insbesondere können bei bestimmten Umwandlungskonstellationen gesetzliche Kündigungsbeschränkungen relevant sein. § 577a BGB sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren vor, die landesrechtlich für bestimmte Gebiete verlängert werden kann. (gesetze-im-internet.de)
Wer die Wohnung zur Eigennutzung kaufen möchte, sollte dieses Risiko deshalb nicht erst nach dem Notartermin prüfen.
Kaufvertrag
Neben den WEG-Unterlagen prüfen wir den notariellen Kaufvertrag insbesondere im Hinblick auf:
- Kaufgegenstand
- Kaufpreis
- Fälligkeit
- Grundbuch
- Übergabe
- Haftung
- bekannte Mängel
- bestehende Mietverhältnisse
- Sonderumlagen
- offene Hausgeldforderungen
- besondere Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer
Welche Unterlagen sollten Käufer anfordern?
Je nach Immobilie empfehlen sich insbesondere:
Kaufvertragsentwurf Grundbuch Teilungserklärung Gemeinschaftsordnung Aufteilungsplan Beschlusssammlung Versammlungsprotokolle Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Vermögensbericht
Bei einer vermieteten Wohnung kommt insbesondere der Mietvertrag hinzu.
Weitere Themen
Immobilienkaufrecht
Eigentumswohnung vor dem Kauf prüfen lassen
Der Kaufpreis einer Wohnung ist sichtbar.
Die rechtlichen und wirtschaftlichen Verpflichtungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind es häufig erst nach genauer Prüfung.
Wir verbinden deshalb die Prüfung des Kaufvertrages mit dem Blick auf die WEG-rechtliche Struktur der Immobilie.
So soll vor dem Notartermin klar sein, welche Rechte, Pflichten und erkennbaren Risiken mit dem Erwerb verbunden sind.
Ihre Ansprechpartnerin
Dr. Nathalie Mahmoudi
Rechtsanwältin
Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
- Telefon0221 – 272 505 10
- E-Mailinfo@mahmoudi-rechtsanwaelte.de