Maklerprovision durchsetzen oder abwehren

Am Anfang steht die Frage, ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist.

Dabei können insbesondere relevant sein:

• ausdrückliche Vereinbarung
• digitale Vertragsschlüsse
• E-Mail-Kommunikation
• Exposé
• Immobilienportal
• Provisionshinweise
• Allgemeine Geschäftsbedingungen
• Verhalten der Parteien

Bei Maklerverträgen über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schreibt § 656a BGB ausdrücklich Textform vor.

Der Makler kann seine Leistung grundsätzlich durch Nachweis oder Vermittlung erbringen.

Beim Nachweis muss der Kunde aufgrund der Maklerleistung grundsätzlich in die Lage versetzt werden, mit einem konkreten potenziellen Vertragspartner über das gewünschte Geschäft zu verhandeln.

Bei der Vermittlung wirkt der Makler dagegen auf den Abschluss des Hauptvertrages hin.

Welche Leistung vereinbart und tatsächlich erbracht wurde, kann für den Provisionsanspruch entscheidend sein.

Der Abschluss des Kauf-, Miet- oder sonstigen Hauptvertrages muss grundsätzlich auf der Maklerleistung beruhen.

In der Praxis entstehen deshalb häufig Streitigkeiten, wenn zwischen Nachweis und Vertragsschluss längere Zeit liegt oder sich das später abgeschlossene Geschäft vom ursprünglich angebotenen Geschäft unterscheidet.

Dann muss geprüft werden, ob noch ein hinreichender Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss besteht.

Ein häufiger Einwand lautet:

„Ich kannte die Immobilie bereits.“

Vorkenntnis kann für einen Nachweismakler relevant sein.

Entscheidend ist jedoch, welche konkrete Abschlussgelegenheit dem Kunden bereits bekannt war und was der Makler zusätzlich geleistet hat.

Eine bloße Kenntnis der Immobilie bedeutet deshalb nicht in jedem Fall automatisch, dass kein Provisionsanspruch entstehen kann.

Nicht selten weicht der tatsächlich abgeschlossene Vertrag vom ursprünglich nachgewiesenen Geschäft ab.

Beispielsweise ändern sich:

• Kaufpreis
• Vertragsparteien
• Objektumfang
• gesellschaftsrechtliche Struktur
• Vertragsbedingungen

Dann stellt sich die Frage, ob zwischen nachgewiesenem und abgeschlossenem Geschäft noch die für den Provisionsanspruch erforderliche wirtschaftliche Übereinstimmung besteht.

Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten besondere Vorschriften.

Wird der Makler für beide Parteien provisionspflichtig tätig, kann dies bei einem Verbraucherkauf nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen erfolgen; § 656c BGB verlangt grundsätzlich Verpflichtungen in gleicher Höhe.

Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, kann eine Verpflichtung der anderen Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerkosten nach § 656d BGB nur unter den dort geregelten Voraussetzungen wirksam sein.

Diese Regelungen gelten nicht unterschiedslos für jede Immobilientransaktion. Entscheidend sind insbesondere Immobilienart und Beteiligte.

Bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen gelten die besonderen Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes.

Danach darf der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich nur unter den engen Voraussetzungen des § 2 Abs. 1a WoVermRG eine Provision verlangen. Gegenüber dem Wohnungssuchenden ist die zulässige Provision zudem grundsätzlich auf zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.

Bei Gewerbeimmobilien gelten die besonderen §§ 656a ff. BGB für Wohnungen und Einfamilienhäuser nicht entsprechend für jedes Geschäft.

Deshalb kommt der konkreten Provisionsvereinbarung besondere Bedeutung zu.

Wir beraten bei Provisionen im Zusammenhang mit:

• Gewerbeimmobilienkäufen
• Gewerbemietverträgen
• Pachtverträgen
• Projektentwicklungen
• sonstigen Immobilientransaktionen

Immobilienmakler können unter bestimmten Voraussetzungen für beide Seiten einer Transaktion tätig werden.

Entscheidend sind Transparenz, Vertragsgestaltung und die konkreten Interessenbindungen.

§ 654 BGB sieht einen Verlust des Maklerlohnanspruchs vor, wenn der Makler vertragswidrig auch für die andere Seite tätig wird.

Doppeltätigkeit sollte deshalb nicht erst im Provisionsprozess rechtlich betrachtet werden.

Wird eine berechtigte Provision trotz Fälligkeit nicht gezahlt, übernehmen wir deren außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung.

Anschließend kann entschieden werden, ob zunächst außergerichtlich oder unmittelbar gerichtlich vorgegangen werden soll.

Ebenso prüfen wir Provisionsforderungen aus Sicht des Kunden.

Mögliche Einwendungen können sich beispielsweise ergeben aus:

• fehlendem Maklervertrag
• Formmangel
• fehlender Maklerleistung
• Vorkenntnis
• fehlender Kausalität
• abweichendem Hauptgeschäft
• gesetzlichen Provisionsregelungen
• Pflichtverletzungen des Maklers

Bereits gezahlte Provisionen können unter bestimmten Voraussetzungen zurückgefordert werden.