Maklervertrag prüfen und gestalten

Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedürfen nach § 656a BGB der Textform.

Das ist gerade bei digitalen Akquise- und Vermittlungsprozessen relevant.

Maklerunternehmen sollten deshalb nicht nur ihr Vertragsmuster prüfen, sondern den gesamten Prozess:

• Wann kommt der Vertrag zustande?
• Welche Erklärung erhält der Kunde?
• Wie wird sie dokumentiert?
• Wann erhält er das Exposé oder die Objektinformationen?

Maklerverträge können unterschiedlich ausgestaltet werden.

Bei einem Makleralleinauftrag bindet sich der Auftraggeber stärker an einen bestimmten Makler.

Welche Verpflichtungen damit verbunden sind, sollte eindeutig geregelt werden.

Der Bundesgerichtshof erkennt einfache Makleralleinaufträge grundsätzlich an; zugleich bleibt die konkrete Vertragsgestaltung, insbesondere bei formularmäßigen Regelungen, entscheidend.

Die Provision sollte so vereinbart werden, dass für beide Seiten erkennbar ist:

• Wer zahlt?
• Wie viel?
• Für welches Geschäft?
• Unter welchen Voraussetzungen?

Ist die Höhe des Maklerlohns nicht bestimmt, enthält § 653 BGB eine gesetzliche Regelung zur üblichen Vergütung.

Für ein professionelles Maklerunternehmen ist es dennoch regelmäßig sinnvoller, die Vergütung eindeutig zu vereinbaren.

Für bestimmte Wohnimmobiliengeschäfte gelten besondere Regeln.

Bei Verbraucherkäufen können die §§ 656c und 656d BGB insbesondere beeinflussen, wie die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden dürfen.

Maklerunternehmen sollten deshalb Vertragsmuster nicht ungeprüft auf unterschiedliche Objektarten und Kundengruppen übertragen.

Reservierungsvereinbarungen sind rechtlich besonders sensibel.

Der Bundesgerichtshof hat formularmäßige Reservierungsgebühren in einer Konstellation, in der die Reservierungsvereinbarung den Maklervertrag ergänzte und der Kunde auch bei Scheitern des Immobilienkaufs zahlen sollte, einer AGB-Kontrolle unterzogen und die konkrete Klausel für unwirksam gehalten.

Maklerunternehmen sollten deshalb bestehende Reservierungsmodelle prüfen lassen, bevor sie standardmäßig eingesetzt werden.

Soll der Makler sowohl für Verkäufer als auch Käufer tätig werden, sollte dies bereits in der Vertrags- und Informationsstruktur berücksichtigt werden.

Denn eine vertragswidrige Tätigkeit für die Gegenseite kann nach § 654 BGB zum Verlust des Provisionsanspruchs führen.

Transparente Prozesse können das Risiko späterer Streitigkeiten reduzieren.

Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien können individuelle Vertragsgestaltungen besonders wichtig sein.

Das gilt etwa für:

• Verkauf von Gewerbeobjekten
• Gewerbemietverträge
• Pachtverträge
• Grundstückstransaktionen
• Projektentwicklungen
• komplexe Investmentstrukturen

Bei größeren Transaktionen können auch erfolgsabhängige Vergütungsmodelle, Exklusivität und genaue Definitionen des provisionspflichtigen Hauptgeschäfts besondere Bedeutung haben.