Maklerhaftung

Haftung des Immobilienmaklers für Exposé und Objektangaben

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„Der Makler hat uns das aber anders gesagt.“

Nach einer Immobilientransaktion richtet sich der Blick nicht selten auch auf den Immobilienmakler.

Streit entsteht insbesondere, wenn Angaben im Exposé oder während der Vermittlung später als falsch oder unvollständig bezeichnet werden.

Wir beraten und vertreten Immobilienmakler und Maklerunternehmen bei Haftungsfragen und unterstützen Käufer, Verkäufer und andere Beteiligte bei der Prüfung möglicher Ansprüche.

Auf dieser Seite

Wann haftet ein Immobilienmakler?

Eine Maklerhaftung lässt sich nicht pauschal daraus ableiten, dass eine Information über die Immobilie später falsch ist.

Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Zu prüfen ist insbesondere:

  • Welche Information wurde erteilt?
  • Woher stammte sie?
  • War ihre Quelle erkennbar?
  • Hatte der Makler eigene Kenntnis?
  • Gab es Anhaltspunkte für Zweifel?
  • Wurde eine eigene Prüfung behauptet?
  • War die Information für die Kaufentscheidung relevant?
  • Welcher Schaden soll dadurch entstanden sein?

Deshalb beginnt eine Haftungsprüfung mit einer möglichst genauen Rekonstruktion der Kommunikation.

Falsche Angaben im Exposé

Das Exposé ist ein zentrales Dokument der Immobilienvermittlung.

Typische Streitpunkte betreffen Angaben zu:

  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Grundstücksgröße
  • Baujahr
  • Mieteinnahmen
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Modernisierung
  • Energieversorgung
  • Genehmigungen
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • vermieteten Flächen
  • Erträgen einer Kapitalanlage

Maklerunternehmen sollten nachvollziehbar dokumentieren, welche Angaben vom Eigentümer stammen und welche Informationen sie selbst ermittelt haben.

Darf der Makler Angaben des Verkäufers übernehmen?

Ein Immobilienmakler ist nicht automatisch technischer Sachverständiger oder Bauprüfer.

Gleichwohl darf er Informationen nicht bewusst falsch darstellen oder erkennbare Probleme ignorieren.

Für die Haftungsfrage kann deshalb entscheidend sein, ob der Makler lediglich fremde Informationen weitergegeben oder eine Angabe als selbst überprüfte Tatsache dargestellt hat.

Ein sauberer Informationsprozess ist hier wichtiger als ein pauschaler Haftungsausschluss.

Wohnfläche und Nutzfläche

Flächenangaben sind besonders haftungsträchtig, weil sie häufig unmittelbar Einfluss auf Kaufpreis und wirtschaftliche Bewertung haben.

Maklerunternehmen sollten deshalb intern klären:

  • Woher stammt die Flächenangabe?
  • Welche Unterlagen liegen zugrunde?
  • Wurde selbst gemessen?
  • Nach welcher Methode?
  • Wie wird die Quelle im Exposé dargestellt?

Je klarer Herkunft und Qualität einer Information dokumentiert sind, desto besser lässt sich ein späterer Streit einordnen.

Mängel der Immobilie

Erfährt ein Makler von erheblichen Mängeln oder sonstigen Umständen, die für die Entscheidung eines Interessenten wesentlich sein können, stellt sich die Frage, welche Informationen weitergegeben werden müssen.

Besondere Risiken entstehen, wenn bekannte Informationen zurückgehalten oder auf Nachfrage unzutreffend beantwortet werden.

Maklerunternehmen sollten deshalb einen internen Prozess dafür haben, wie bekannte Mängel, Verkäuferangaben und Interessentenfragen dokumentiert werden.

Baurecht und Genehmigungen

Auch Aussagen zur baurechtlichen Zulässigkeit einer Nutzung können erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Das gilt beispielsweise bei:

  • ausgebauten Dachgeschossen
  • Anbauten
  • Nutzungsänderungen
  • Ferienvermietung
  • Gewerbenutzung
  • zusätzlichen Wohneinheiten

Wenn die rechtliche Situation nicht geklärt ist, sollte dies in der Kommunikation nicht als gesicherte Tatsache dargestellt werden.

Haftung bei Kapitalanlageimmobilien

Bei Anlageimmobilien stehen häufig wirtschaftliche Angaben im Vordergrund.

Streit kann beispielsweise entstehen über:

  • Ist-Miete
  • Soll-Miete
  • Leerstand
  • Betriebskosten
  • Renditeberechnungen
  • bestehende Mietverhältnisse
  • Mietrückstände
  • geplante Sanierungen
  • WEG-Sonderumlagen

Hier überschneiden sich Maklerrecht, Mietrecht, WEG-Recht und Immobilienkaufrecht.

Schadensersatzforderung gegen den Makler

Wird ein Maklerunternehmen mit einer Schadensersatzforderung konfrontiert, sollte zunächst geprüft werden:

  • Was genau wird behauptet?
  • Welche Pflicht soll verletzt worden sein?
  • Welche Unterlagen existieren?
  • Welche Kommunikation ist dokumentiert?
  • Ist die behauptete Pflichtverletzung für den Vertragsschluss und den Schaden ursächlich?

Erst danach lässt sich beurteilen, ob und in welchem Umfang eine Haftung ernsthaft in Betracht kommt.

Kommunikation frühzeitig sichern

Bei einem Haftungsfall können insbesondere wichtig sein:

  • Exposé
  • Maklervertrag
  • E-Mails
  • Messenger-Nachrichten
  • CRM-Einträge
  • Verkäuferangaben
  • Fragebögen
  • Grundrisse
  • Flächenberechnungen
  • Besichtigungsprotokolle
  • Kaufvertrag

Maklerunternehmen sollten solche Unterlagen strukturiert aufbewahren und bei einer konkreten Auseinandersetzung frühzeitig sichern.

Haftungsrisiken präventiv reduzieren

Maklerhaftung beginnt häufig im Prozess, nicht im Gerichtssaal

Viele Haftungsprobleme lassen sich durch bessere interne Abläufe reduzieren.

Im Rahmen unserer laufenden Beratung prüfen wir deshalb nicht nur konkrete Haftungsfälle.

Wir unterstützen Maklerunternehmen auch bei der Gestaltung von Prozessen für:

Objektaufnahme Verkäuferinformationen Dokumentenprüfung Exposé Interessentenkommunikation Besichtigung Dokumentation Vertragsschluss

Ziel ist nicht, jedes denkbare Risiko auszuschließen.

Ziel ist ein professioneller, nachvollziehbarer und rechtlich belastbarer Vermittlungsprozess.

Weitere Themen

Maklerrecht

Externe Rechtsabteilung bei Haftungsfragen

Wenn wir ein Maklerunternehmen laufend betreuen, kennen wir dessen Vertragsmuster, Prozesse und Dokumentationsstruktur bereits.

Kommt eine Anspruchsanmeldung, kann deshalb schneller reagiert werden.

Wir prüfen die Forderung, übernehmen die Kommunikation mit der Gegenseite und stimmen – soweit erforderlich und gewünscht – das weitere Vorgehen mit dem Haftpflichtversicherer ab.

Maklerhaftung prüfen lassen →Tel. 0221 – 272 505 10

Dr. Nathalie Mahmoudi, Rechtsanwältin

Ihre Ansprechpartnerin

Dr. Nathalie Mahmoudi

Rechtsanwältin

Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

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